文/顾天杰

香港楼市的历史任务已经完成，金融中心和离岸港口的重心，未来也会转移到上海和海南。

20世纪80年代，中国改革开放之后，引入香港土拍和预售证制度，解决土地无法流转的问题，如果说在经济政治方面香港与大陆是一国两制，那么在土地制度上，真的是一脉相承。

改革开放四十年后，急先锋深圳终于发现，香港模式走不通，全面转向新加坡模式。粤港澳一体化加速，港澳台人民，将成为粤港澳楼市的新动力。

9月1日起，《港澳台居民居住证申领办法》正式实施。只要在内地居住半年以上，满足合法稳定就业、合法稳定居所、连续就读条件之一的港澳台居民，可申领港澳台居民居住证。

粤港澳一体化，先从人口开始。

拥有港澳台居民居住证的同胞们，享受3项权利、6项公共服务和9项便利。

其中最主要的是劳动就业、参加社保、缴存提取和使用住房公积金3项权利。其余重要服务包括义务教育、公共卫生、法律援助等等。其余重要便利包括考驾照、报考职业资格考试、办理生育服务，以及在大陆住宿旅馆坐飞机、坐火车，办理银行、保险、证券等金融服务。与大陆居民同等待遇购物，购买文体场馆门票等。

一句话，从衣食住行到金融服务，无所不包。粤港澳一体化，对750万香港同胞，70万澳门同胞、2500万台湾同胞，敞开大门。

这一次，香港还会留下些什么？

楼市历史任务已完成

香港土地制度特色是两权分离，所有权和使用权分离。

香港割让给英国后，土地属于英国皇家所有，是皇室财产，土地不卖只批租。香港距离英国太远，土地出租权力由港英政府行使，除了一座教堂被授予永久产权，其余都是官地，没有私人产权，形成了特殊的土地公有制度。

香港回归后，中国政府发现了香港如此优越的制度，照单全收。

香港土地期限有两种。一是新界批租土地期限不超过 1997年 6月 30日。二是港岛和九龙批租土地期限有75年、99年和 999年不等。土地批租又分为可重新续租和不可续租。依据《中英联合声明》，香港回归后仍维持土地批租制度，1997年到期土地可延长至2047年，每年支付3%的不动产税。

香港其实并不缺地，政府捂地不开发，又为房价站台，是无奈之举。

根据官方数据，香港宅地面积占总面积的6.9%，被保护起来的草地、湿地、森林和公园，占地面积为66.5%。如果这其中土地能拿出十分之一，香港人均居住面积可以翻一倍。

1997年是香港房房地产业的顶点，也是坠落的开始。时任特首董建华提出每年新建8万5千所公屋的计划，十年内让香港70%家庭都能买得起房。随后大批新建住房和土地供应入市，再叠加亚洲金融危机，之后三年香港房价最多下跌七成以上。

地产危机，最终以政府妥协收尾。

2003年7月1日香港街头爆发50万人游行，抗议房价下跌，要求政府救市。2005年，董建华黯然退场，在继任特首带领下，香港房价开启飞涨模式，截止到2018年几乎上涨五倍。

香港楼市的泡沫，早就在1997年就被刺破了，为了保证整个社会的信心，香港政府筑起高墙，吹起更大的泡沫来保护自己。

舍弃200万定金 也要逃离香港楼市

更大的泡沫已经在碎裂的边缘。2018年，为了逃离香港楼市，部分买家壮士断腕，甚至舍弃定金。

根据南华早报报道，一位买家预定新鸿基地产，位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期新房，却在一周后取消。损失725万港币总价5%的定金，大约36.27万港币。新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中，至少有5起取消订购的案例。这一期楼盘已是2018年最便宜的住宅项目，客户损失定金累计近200万港币。

买家情绪衰退，已经从香港一手房转移到二手房。8月20日当周，一位中介表示，九龙红磡海滨南岸社区，一栋约55平米的公寓楼被退订，买家损失近40万港币定金。

从来没有出现过的买房热退潮，已经持续了至少一个季度。

房产代理Ricacorp数据显示，香港7月新房销售合同成交1740宗，环比减少15%。而截至8月14日，本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗，环比减少7%，本月仅有1300宗。

比一二手房退订更严重的，是香港楼市领先指标逆转。

2018年5月，代表全港房价整体水平的中原城市领先CCL指数，总体指数、大型单位、中小型单位，出现三线下跌。根据第三方机构测算，假设CCL指数保持每月2.09%的降幅，香港大型房屋单位价格将在2018年下降22.38%。

中国大陆流向香港地产的资金，也在大幅萎缩。高力国际数据显示，2018上半年，中国大陆对香港住宅用地投资金额累计为8.35亿美元，同比2017年的70亿美元，下跌88.07%。

香港人民失去香港 喜提大湾区

广州深圳的房价和香港一比，并不高。

全球城市生活成本研究机构Numbeo数据显示，2018年7月，全球核心城市房价中，香港夺冠。前六名分别是香港（28836美元/平方米）、伦敦（17219美元/平方米）、新加坡（16494美元/平方米）、上海（15232美元/平方米）、北京（15088美元/平方米）和深圳（3115美元/平方米）。

如果采取房价收入比，香港依旧领先全球。

Numbeo网站采用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平米，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资。2018年7月核心城市房价收入比中，排名前四的分别是香港（47.36）、北京（44.35）、上海（44.35）和深圳（40.14）。

逃离香港，去深圳买房，对于港人早就不是新命题了。

深圳中原研究中心数据显示，截止2017上半年，在深圳置业的香港人占成交总物业的3.2%，2016全年只有2.55%。

香港人民最爱的不是宇宙新中心龙华，或者超新星前海，而是深圳最老牌的罗湖板块。

深圳中原数据显示，近八成香港人深圳置业首选中心城区。罗湖占成交总套数比例为36.9%，其次是福田，占比31.2%，南山占比10.2%。最受欢迎的是小户型，两房数量占比35%，其次是一房户型，成交占比33%。香港人置业套均总价为434万元，总价中位数307万。

400万人民币放在香港，大约只能买十几平米的公屋。香港人民看到同样的资金量，借助杠杆能在深圳买两房，在广深卫星城，甚至能买100平米以上的三房，会怎么想？当然是先住上两房再说。

现在更好，粤港澳一体化，广深政府说，香港小老弟，给你居住证和公积金，来粤港澳上车吧。

香港去哪儿 向北8小时

香港政府8月23日宣布，广深港高铁香港段将于9月23日正式运营。

广深港高铁香港段开通，可通达北京、上海、石家庄、郑州、武汉、长沙、杭州、等40多个车站。其中从香港西九龙出发，到深圳福田最短时间14分钟，到广州南站最短47分钟，至上海虹桥大约为8小时17分钟，到北京西站为8小时56分钟。

深圳广州，热烈欢迎香港群众。

1997年，香港楼市崩溃前夕，投机者打出“大陆一定会接盘”的口号。更有甚者，谣传大陆各省要给在港干部置办房产，催生出九铁沿线的一批省长楼别墅，买到的人，最后都是割肉出场。

银行比开发商和买房者更疯狂，甚至提供二按，即首付也可以再次进行贷款。渣打银行可代办房屋手续；美林银行提供二手房交易服务等。中小银行甚至愿意给客户提供20万装修无息贷款，只要三年内还清。

二次按揭买一套价值700万以上的房子，可能首付加税费只要80万不到。随后的金融危机和楼市崩盘，泡沫被戳破，无数中产被裁员，香港诞生十万人以上的负资产者。银行最终收走这些人的房子，进行拍卖，但这些家庭依旧是负资产，部分人甚至走上绝路。

二十年后的2018年，香港依旧有大批居民住在10平米劏房里，手握百万现金，但一点点看房动力都没有。这时候，对面的粤港澳伸出橄榄枝，给出粤港澳居住证，公积金贷款，加上驾照、教育和医疗服务。

香港人民的眼中，又一次充满了希望的光芒。

这一次，香港去哪儿？

大湾区欢迎你。

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